装修扰民该怎么处理? 用于出租的毛坯房怎么装修  健明迪

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刚回答了一个租他人房子怎样装修的效果，两相对比，感受更多：

2016年6月30日更新：

添加拆改，暖气，水路，电路。

2016年6月18日更新

添加灯具、吊顶。

2016年6月13日更新

1、完善了本钱局部

2、添加洁具、管件、地漏等

2016年5月30日首发

1、复杂写了下本钱和租金

2、写了墙面、空中和卫生间的装修准绳

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不速之客！

人在北京，跟一切北上广深及一线大城市都有相似之处。

前两天在群里有个业主说计划把房子租出去，所以不计划装修了。

后来又提到了假设把房子租出去究竟怎样装修适宜。

鉴于这个效果很适用，但实践操作上大少数人做法都欠妥，所以来试着整理一下。

出租的毛坯房怎样装修*适宜？

好效果！从这几个角度来区分回答下！

1、出租的经济账怎样算？

2、收益率*的，自住后*省事的装修，怎样搞？

3、出租房子怎样收益*化？

1、出租的经济账怎样算？

（不情愿看的，可以疏忽这段）

自己略懂经济学，自己管理企业好多年，这种本钱收益的计算上，多少有点发言权。恰巧自己买房、出租、租他人房子，都阅历过。而自己又是做装修行业的，给自己和亲朋家装修过自住的房子，也帮亲朋装修过出租的房子，也反思过得失利弊。

首先看本钱：

[租金相关本钱：会影响租金的本钱]

1、装修本钱。

不装修就是零本钱，装修就一定有本钱。

在一定范围内，装修是可以比拟清楚提升租金的，但不是所无状况都有效，而且过于豪华的装修不但不会让租金有清楚下跌，还能够出现租不出去的状况（规矩太多）。

2、损耗/维修本钱。

只需有你的东西，那就一定触及损耗及维修。

普通会以1年为周期做损耗/维修的考核。

有的能够是1个周期（1年），比如墙漆，换人就换漆的几率比拟高。

很多人会选择寿命在一个周期左右的产品（廉价品），比如马桶水件，面盆下水，蛇皮水管等等，实践上不划算，由于维修人工本钱远高于资料本钱。

3、空租本钱。

假设没租出去，那就是空租了。

空租的缘由多种多样，假设预期会空租，选择低价出租是个方法，给超长免租期团体觉得更适宜。

[租金有关本钱]

1、房贷本钱。

房价下跌阶段，一定是杠杆买房比拟划算，那么房贷就是本钱。

没有人会为了房贷买单，你存款买的他人全款买的，租金表现不出来。

2、物业供暖等。

普通都是业主承当，都会包括在房租里，没什么可以进退的空间。

再看收益：

1、房租收益。

同区域户型房子，租金和以下项目有关：

1）装修豪华水平。单纯是装修方面的，很多装修一看就是上层次（当然，钱能够花的并不多）。

2）家具和家电配套。200的电视和2000的电视区别还是很大的，新的和旧的区别也很大。

2、隐性增值收益。

当一个区域的房价下跌50%的时分，你的装修虽然不会升值到50%，但至少也不会停留在100%的原地不动。不过普通家具很难跟着一同升值，由于很多人买了二手房家具都是会被要求搬走的。

2、收益率*的，自住后*省事的装修，怎样搞？

【墙面装修：一分为二，基础要做好，外表可以糊弄】

墙的装修，分红两局部来看。

1）基础装修。

很多人觉得基础装修破费高，不值得好好做。其实正相反，基础装修是租房破坏不了的，但在你有*不租了的时分，都会成为正向收益。毕竟随着人力本钱越来越高，你越早完成这些人力本钱占大头的项目，就越是为未来省钱。

2006年，北京的刮腻子才5-10元一平米，如今曾经到了20以上，翻倍还多。而腻子资料的价钱简直没变。从2006年但如今，*差的不时是0.5元/平左右，*好的也不时5元/平。从收益率来说，当然是尽能够选好的，一步到位来的实惠。要知道：虽然*差的腻子资料本钱仅0.5元/平，但如今铲掉它却需求10元/平。用廉价的，不只仅是“坏了扔掉”那么复杂，是会砸手里的。

2）外表装饰。

这块可以省钱了，选一些普通的乳胶漆就行了，脏了重新刷，本钱比拟低。由于基层资料比拟好，所以不会出现什么开裂起皮效果，单纯只是刷漆自己都可以DIY了，资料更是廉价得很。但每次刷新一遍，都会让墙面焕然一新，保证租金不会由于墙太脏就变低。

不需求多为乳胶漆的耐沾污功用花钱，每个租期完毕，假设墙脏了，直接重刷的价钱不会比找保洁把墙擦洁净更贵。记住未来的趋向：人力才是*贵！

【空中装修：引荐二手地板】

地砖和地板之间，首先引荐地板。

地砖是需求水泥砂浆来铺贴的，很难重新拆装。假设局部有破损，想要换个新的也很费事，毕竟砖都是讲批次的，再想买到一样的砖简直不能够。等自己住的时分，觉得原来的砖不满意，想要重新换，本钱是很高的。撤除地砖的费用简直和铺相反，也就是说你要重新铺需求花的工钱是单纯铺装的两倍。

地板外面，引荐用二手地板（其实新房也可以选）。二手地板，是一些别墅或许大型商业装修用过的地板，被拆了之后，保管其中相对完整、无伤、洁净的局部，再重新铺装。这些地板在撤除的时分，都是很低的本钱被收回来的（大局部都是只出个撤除和运输的费用，不会再给业主钱）。所以出售的时分，价钱也很低。一些品牌的二手强化地板，北京35元一平米就可以包铺装（普通是50平米以上空中面积，缺乏的话能够会加收10元/平米的铺装费）。大家可以在各地的58或赶集里搜“二手地板”或许“地板撤除”应该的都能找到。

也有一些新的强化地板会很廉价，也在30-40元/平米，但这些资料就很差了。基本用过1-2年就会出现起泡、沾污，严重影响租金。

【基础拆改：基本不需求】

基础拆改普通是装修的*个工序，包括：砸墙、建墙等。

普通来说，大局部房子交房的时分都是有明白的功用区分和对应隔断的。

也许某些空间不够合理，但也不会不合理到没法运用，尤其是很多中央不真正住出去，能够体会不到优势和优势。有了租户们的亲身体会，一定能给你提供关于运用方面更多的详细建议。

假设要以想象为基础，凭空为几年之后能够回来住的自己规划房屋怎样拆改，我觉得还是省省吧。

世界那么大，你可以先出去看看。一屋不拆，也能走天下！

【暖气：南方南方都需求，详细效果详细看】

先说南方。

交房时，大局部都有预知取暖，假设没有集中供暖也没给装燃气取暖，那出租前一定要处置，做好燃气供暖的改造，这个普遍本钱比拟高，建议选择适用性强的，易于操作的，且售后好的。

集中供暖假设不是地热式的，开发商自配的暖气片能够会比拟差，外观看着low是普遍的，*关键的是供热量能够不够。一到冬天租户就天天跟你说暖气不热，让你来看看，烦不烦？被冻过的租客，也一定会觉得接受不了小破暖气。所以，这种状况，建议一步到位，晋级成好一点的散热器。散热器还是比拟耐用的，就算10年之后你再回来住，也不会由于到寿了就用不了，所以这个钱花的还是值得的。但不建议在这个阶段改形成地热式的供暖，地热的检修很费事，假设由于租户缘由招致地热漏水，修是很费钱的，而且责任一定还是你的。

再说南方。

南方普遍是没有预知暖气的，基本也没有集中供暖。

不过随着生活质量提高，自己装暖气的越来越多，尤其是那些从南方搬到南方寓居的人，以及感受过在有暖气房子里过冬的人，基本都能接受一年多花几千块钱住的舒适点。但这是对长住的人来说！

租房的人有这个要求吗？我觉得有！可绝大局部租房人的理念都是能省则省，你给他装个燃气取暖，他不用……2年上去，你这个机器就废了，管路总也不走水还容易堵，假设他们不会操作那就更可怕……所以，既然燃气取暖不是独一选择，那就给他们更多选择，不要花这个钱预制亲取暖了。

等需求自己回来住的时分，假设重新装取暖确实费点劲。不过这也没方法，为了享用嘛！

【卫生间厨房墙面：一步到位和糊弄都可以】

引荐两种方案：

1）一步到位。直接做你喜欢的墙砖，一步到位装修好。由于面积不大，所以花不了太多钱，但装修层次可以瞬间矮小上。从平装直接跨越到豪装级别。

2）用pvc扣板（吊顶*廉价那种），防潮耐擦，还好拆，大约30元左右/平米。益处是，等有*你不出租了，想要重新装修，撤除十分方便。坏处是，有的租客会觉得层次低，降低预期租金。

【卫生间厨房吊顶：一步到位或许PVC】

和上一个墙面一样，也是两种方案：

1）一步到位。假设墙砖一步到位了，吊顶也一步到位吧。吊顶还是比拟耐用的，随便也不会被租户破坏，好一点没什么效果。集成吊顶的话，一切模块都是可以方便改换的，有*自己住也不会太费事。

2）pvc扣板。假设墙面是这个，那当然连吊顶也一同这个pvc搞定。廉价，有*不用了，好拆，拆掉不心疼。

【卫生间厨房防水和地砖：引荐一步到位】

1）防水，必需一步到位！房子出租了，楼下赞扬你漏水，那也跟租客没关系，还得你房东出面处置。而且以后你要重新装修，防水是需求地砖刨掉重新做的！钱啊！

2）地砖，尽量一步到位！面积不大，但作用不小。基本上没有什么可以在卫生间里替代地砖的资料了，就算你用差点的，和一步到位基本也就是差个1000-2000元（一共不到10平米）。这也是提升租金的重点视觉目的，而且假设选不好，前期抛掉重做，你还得再重做防水……money！

【水路改造：跟着厨卫墙面走】

水路改造基本都发作在厨房和卫生间。

下面我们给了两个选择， 一个是一步到位，一个是PVC扣板。对应也有两种水路改造的方法：

1）一步到位。假设墙砖都一步到位了，那就意味着以后不能够再刨了墙砖去重新走管，所以提早埋好水管（把水管埋到墙里）是必要的。

2）PVC扣板。这时分你的中心思想是省钱，那水路可以选择走明接明管。不只是省钱，有效果还好修缮。独一缺陷就是能够有点不美观，但适用性相对没效果。

【卫生间洁具：引荐选择性价比高的中档】

引荐选择中档洁具，可以提升房租，还可以防止维修费事。

市场上有很多*档的洁具，马桶不到200，水盆不到200，看似廉价，实践上会耽误你很多事。

中档的洁具，马桶晋级到500档，无论样式还是水件都有质的飞跃，水盆弄个800-1000的，瞬间从精装提升到豪装。全体差不了1000元，每月房租你多涨个10%都有人情愿！

【各种水件水管水龙头地漏等：不为视觉花钱，只为耐用买单】

不建议选择*档资料，前文说过，运用周期太短。

举个例子，1年到期，房客不租了，但他曾经忍了一个月龙头漏水，新租客来之前换水龙头的活儿一定还是你的。如今大城市换水龙头这个活儿是100元起步，但买个能用3年以上的龙头只需80左右（可以淘宝）。所以选一个更耐用的龙头，一定比用找人来修更划算（除非你闲得没事天天就爱自己修）。

什么叫*档资料呢？就是只需你一说，我出租房子用的，人家给你引荐的，那都是*档的。反正你又不是自己用，给你*廉价的，豆腐渣工程糊弄一下，而已。

那要选什么样的呢？你通知卖资料的，我给爸妈装修房子，不要样子美观但贵的，就要耐用还廉价的。还要要挟一句，假设他们不喜欢或许用出效果，我一定找你费事！

假设你不情愿去建材城费力，那就淘宝吧！淘宝的大局部资料，都属于这个类型：不太美观，但耐用，而且廉价。

【电路改造：大批添加，过量】

普通来说，开发商给你做好的房子，都是足够基本用电的。但难免会有些中央留的插座不够多，也许需求添加。假设确实有这种中央，那么*好是提早改造好，虽然出租，但基础我们做好没什么坏处。

假设不能做好的话，假设以后再想做，就需求破化墙面，墙面很贵的！！

但不引荐停止大改，团体觉得没必要：你们知不知道有种东西叫做插线板？

此外，弱电等特性需求，我觉得基本也不需求。网络都WiFi了。固话更是无所谓，都手机了。家庭影院？你要预备烧这个，还在乎墙上布线的那点钱，以后再说！

说几个能够必需要改造的中央，供参考：

1）厨房。*好多留几个，烟机、微波炉、冰箱、电饭锅等。厨房这个有水的环境，真实是不适宜引入插线板，万一进水短路很风险。

2）卫生间。假设电热水器，你要确认下距离你要装置热水器的中央，距离热水器是不是不超越1.5米。热水器这种耗电大户，电线太长是隐患。

3）电视墙。以其中一个插座为基础，延展周边扩大几个出来，本钱低，适用性强。

4）卧室。除了一定要放柜子的墙之外，保证每面墙上都有一个插座接口，这样房间的功用就不会受限。无论计划怎样摆放家具，都ok。

【灯具：网购性价比led灯，耐用】

很多人出租会随意去建材市场买那种*廉价的吸顶灯，每个房间都是一个个白色的小吸顶。

依照层次来说，一定比直接拉根电线拴上一个电灯泡或许节能灯强多了，但重点是：这样能够会经常要换整流器和灯管。而且，其实也省不了多少钱。

如今网上曾经基本把灯管型的吸顶灯淘汰了，基本都是led的。你跑到建材城选了一堆灯，平均每个差不多也要30左右，网上买led的吸顶灯，也不会贵很多平均50-60就搞定了。

全屋按8个灯算（二居室），网上买led顶多贵200元，但层次直接提升一大截！

列一下益处，大家自己判别：

1）led灯省电。虽然电费是租客承当的，但你用led帮他省的钱能够是会变成你的租金正收益。

2）led耐用，不会经常要换。灯管寿命普遍差，1年左右灯管和整流器都要换一次。你来换不够你折腾的，让租客换没准他还得跟你讨价讨价要钱。用led吧，从此再无此类烦恼。

3）led更亮，提升层次。很多时分，租客是早晨来看房的。翻开灯一看，黑咕隆咚，事先预期租金就降低一截。假设led呢，宽阔明亮的觉得油但是生，房租正向收益！

4）装置复杂。这个是跟其他灯具相比，吸顶灯基本是*容易装置，装置费*的了。

5）百搭。圆圆的，分发着柔和白光的吸顶灯，能各种作风百搭，这个用多解释吗？

理想上，假设您对这个作风不排挤的花，想要一步到位也是可以的！（我就挺喜欢的）

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